Artikel Was ist eigentlich der Optionskauf bei Immobilien?

Ein notariell beglaubigtes, im Grundbuch eingetragenes, und damit gesichertes Recht,

eine Immobilie zu exakt definierten Konditionen innerhalb eines bestimmten

Zeitraums jederzeit zu erwerben. Siehe auch: www.optionskauf.de

Das Besondere:

Während dieses Zeitraums wird die Immobilie selbst genutzt. Eine Kaufverpflichtung des Optionskäufers besteht nicht!

Übrigens, nahezu 100% aller Zwangsmaßnahmen bei privaten Immobilien in Deutschland wären durch einen Optionskauf oder mit der Hilfe des OptionsVerkaufs vermeidbar gewesen!

Es ist aber nicht die Antwort, die dem hier Fragenden weiterhilft.

Um die Brisanz in dieser Antwort zu erkennen, muss der Fragende wissen, wie der Erwerb einer Immobilie unter Zuhilfenahme von kreditgebenden Instituten überhaupt funktioniert.

Bei den meisten Kreditnehmern „taucht“ dieses Wissen erst Jahre  n a c h  dem Einzug in die Immobilie auf. Im Regelfall dann aber gewaltig, sehr schnell und fast immer zu einem ungünstigen Zeitpunkt. Dinge, die man selbst für lapidar hält oder gehalten hat, sehen die Vertreter der Kreditinstitute ganz anders.

Plötzlich schaut man sich nicht nur die Verträge an, die man vor Jahren unterschrieben hat, sondern liest diese nun auch sehr, sehr aufmerksam durch. Und auf einmal sieht die Welt ganz anders aus!

Und dann lernt man!

Am schnellsten, den Unterschied zwischen Eigentümer und Besitzer. Und auf einmal weiß man auch mit den Grundbuchabteilungen etwas anzufangen. Bonität, Liquidität, Score, Prolongation - auf einmal gängige Begriffe. Ja selbst, dass das Nettomonatseinkommen ja eigentlich so gut wie nichts mit dem Betrag auf der Gehaltsabrechnung zu tun hat etc. etc.

Warum passiert so etwas überhaupt?

Mangelnde Erfahrung? Schwerlich zu glauben, in einem Land, in dem jedes Jahr mehr als 300.000 Immobilienkaufverträge abgeschlossen werden. Allein die Eingabe der zwei Begriffe „Ratschläge und Immobilienkauf“ bei einer Suchmaschine im Internet, beschert einem über 330.000 (!) Treffer.

Auch an negativen Beispielen mangelt es nicht. Nahezu 100.000 Zwangsversteigerungen werden pro Jahr in Deutschland vollzogen. Tendenz stark steigend!

Also woran liegt es?

Es ist schlichtweg Unwissenheit und Selbstüberschätzung!

Die jährliche Urlaubsplanung fällt häufig umfangreicher aus, als das Finanzierungsgespräch beim Kreditinstitut zur Verwirklichung des persönlichen Immobilienwunsches. Und wenn man etwas nicht verstanden hat, ja dann vertraut man eben …

… und genau hier ist die Crux:

Obwohl eine Immobilie leicht das Hundertfache eines Urlaubs kostet, ist die einzige Beratung oftmals die des Finanziers. Wer hierbei ernsthaft glaubt, eine objektive Beratung zu erhalten, der glaubt auch, dass Zitronenfalter Zitronen falten oder sich mit Bausparverträgen komplette Immobilienfinanzierungen darstellen lassen, oder gar mit Steuerberater …

Der Wunsch nach einer niedrigen Monatsrate ist eben weitaus häufiger anzutreffen, als der Wunsch, die Immobilie, die man jahrelang gedenkt, zu bewohnen, auch einmal zu besitzen.

Und um diesen Wunsch(traum) zu erfüllen, werden die abstrusesten Methoden entwickelt…

Millionen von abgeschlossenen Bausparverträgen pro Jahr (!) suggerieren, dass dies nichts Falsches sein kann. Stimmt!

Doch ist es auch das Richtige für jeden?

Die wenigsten Menschen wissen, wie ein Bausparvertrag funktioniert. Und noch viel weniger wissen, dass es sich hierbei um eine Solidargemeinschaft handelt. Eine Genossenschaft! Eine Gemeinschaft von Menschen, die sich untereinander Geld ausleihen. Gesteuert und überwacht von durch Mitgliedern gewählten Personen. Und natürlich bekommt man als Mitglied dieser Gemeinschaft Vergünstigungen, z.B. einen tollen Darlehenszinssatz von, nehmen wir mal 1,95% p.a.

Und weil nun mal eine Genossenschaft keine Bank ist, wird das ausgeliehene Geld auch in einem relativ kurzen Zeitraum (ca. 5 bis 10 Jahre) zurückgefordert.

Und damit stimmt die Aussage der Bausparkassen, dass man mit einem Bausparvertrag schnell schuldenfrei ist. Und wer will das nicht!?

Mal rechnen!

Finanzierungsvolumen mal Zinssatz 1,95% p.a. zzgl. der notwendigen Tilgung zwischen ca. 10% bis 20% p.a. (um natürlich schnell schuldenfrei zu sein), ergibt welche monatliche Belastung?

Problemlos übersteigt der ausgerechnete Betrag im Regelfall das Monatseinkommen des Kreditnehmers - würde er „seine“ Immobile mit einem Bausparvertrag finanzieren.

Auch gibt die durchschnittliche Baussparsumme von ca. € 13.000 pro Vertrag genügend Aufschluss darüber, dass zwar kleinere Renovierungen, eine neue Küche, eine Garage etc, mit einem Bausparvertrag zu finanzieren durchaus tragbar sind, für ein tatsächliches Bauen diese Form der Finanzierung aber nicht für jeden geeignet ist.

Auch bei den Banken gilt:

nicht überall wo Bank draufsteht, ist auch Bank drin.

Volks- und Raiffeisenbanken z.B. sind Genossenschaften und können schon deshalb keine Aktien von sich selbst anbieten, sondern Mitgliedschaften. Ein kleiner, aber feiner Unterschied.

Letztendlich sind aber alle kreditgebenden Institute ihren Anteilseignern verpflichtet – ob nun dem Aktionär oder dem Mitglied. Und dies bedeutet, sie müssen gewinnorientiert handeln. Und genau dies gilt es, bei einer beabsichtigten Kreditaufnahme zu berücksichtigen.

Im Regelfall - heißt es - wird ein Beratungsgespräch durchgeführt. Doch realistisch betrachtet ist es ein Verkaufsgespräch – nichts anderes! Ein Verkaufsgespräch, in welchem der Vertreter des Kreditinstituts, schon aus Arbeitsplatzsicherheit, sich exakt an die Regeln und Richtlinien seines Arbeitgebers halten wird.

In diesem Verkaufsgespräch wird dann einzig und allein die aktuelle Situation des voraussichtlichen Kreditnehmers berücksichtigt. Hinzu kommt dann noch der Erfahrungswert des Kreditinstituts über die voraussichtliche wirtschaftliche Entwicklung des Kreditnehmers bis hin zur vollständigen Rückführung des Darlehens.

Je höher nun der Glaube des kreditgebenden Instituts (nicht der des zukünftigen Darlehensnehmers) an eine störungsfreie Rückführung ausfällt, desto besser sind dann normalerweise die Darlehenskonditionen.

Interessant wird es aber erst, wenn man die Darlehenslaufzeit mit der Tilgungslaufzeit, also der Laufzeit bis zur praktischen Rückführung des Gesamtdarlehensbetrages, ins Verhältnis setzt. Denn im seltensten Fall sind diese Zeiträume identisch!

Am Ende einer Zinsfestschreibung ist das Darlehen nämlich vollständig zurückzubezahlen, außer man beantragt ein neues Darlehen um das „alte“ abzulösen.

Und für diesen (üblichen) Fall wird die dann aktuelle Situation des Darlehensnehmers wiederum, wie vorstehend beschrieben, geprüft 

Haben sich dann keine größeren, wirtschaftlichen Veränderungen seit der Kreditaufnahme ergeben, dürfte es ohne Schwierigkeiten zu einer erneuten Kreditvergabe kommen.

Aber auch wenn sich zum Beispiel Ihre Lebenshaltungskosten erhöht haben,

oder     Ihr verfügbares Einkommen weniger wurde

oder     Ihr Arbeitsvertrag nun befristet ist

oder     Sie nicht mehr Doppelverdiener sind

oder     die Richtlinien des kreditgebenden Instituts sich verändert haben

oder     Ihr Schufaeintrag sich negativ verändert hat

oder     oder, oder

muss dies nicht zwangsläufig das Aus für eine erneute Kreditvergabe bedeuten. Sie stellen dann lediglich ein erhöhtes Risiko in den Augen des kreditgebenden Instituts dar – und wenn Sie dann zusätzliche Sicherheiten bieten und abtreten können, ist die Welt doch wieder in Ordnung. Bestenfalls sind dann lediglich höhere Darlehenszinsen und/oder eine etwas höhere Tilgungleistung notwendig.

Wenn nicht, sollten Sie den OptionsVerkauf nutzen!

Mehr Infos hierzu unter: www.optionsverkauf.de